חשוב לבדוק לפני שקונים אדמה חקלאית למכירה בצפון

האיכות והפסטורליות של אזור הצפון קוסמים לישראלים רבים, ולכן יש בו פוטנציאל נדל"ני גדול. איך בוחרים קרקע משתלמת להשקעה באזור, כך שתוכלו ליהנות מרווחי ההשבחה?

בשנים האחרונות, ככל שמצטמצם היצע הקרקעות בישראל, כך עולה פוטנציאל הרווח של אדמות חקלאיות המיועדות להפשרה. כאשר מחירי הדיור במרכז הארץ נוסקים מעלה, בולטות במיוחד האדמות שנמכרות בצפון הארץ. שם המחירים אטרקטיביים יותר, ועם זאת במקומות איכותיים בצפון הפריחה הנדל"נית צפויה להשביח מאוד את ערך הקרקע ולשאת תשואה מרשימה.

אולם כדי לממש את הפוטנציאל שטמון בעסקה כזאת, חשוב לבדוק היטב את טיב המגרש ואת סיכויי ההפשרה שלו. ישנן כמה דרכים לעשות זאת.

מיקום

צפון הארץ נחשב ל"אירופה של ישראל", הוא משופע בנופים יפים ובאווירה פסטורלית. כל זה נחמד ומלבב, ואכן גורם למשפחות רבות לעבור להתגורר בצפון, אבל לא משפיע על פוטנציאל ההפשרה של מתחם מסוים. הפוטנציאל הזה בהחלט מושפע ממיקומה המדויק של האדמה. כלומר חשוב לוודא שמגרש למכירה שבוחנים נמצא באזור מיושב ולא על הר מבודד, יפה ככל שיהיה. חשוב שהיישוב הסמוך יהיה איכותי ומאופיין בביקוש ער לנכסי נדל"ן, שיש בו תשתית פעילה – פיזית, חברתית וחינוכית, שפועלת בו מערכת חינוך טובה, שיש בו אוכלוסייה איכותית ואווירה קהילתית נעימה.

חשוב שהמיקום יתאים לבנייה עתידית – לא בשיפולי ואדי ולא על צלע הר, לא צמוד לבסיס צבאי, לשמורת טבע או לאתר ארכיאולוגי. מכיוון שכל אלה נפוצים מאוד בצפון הארץ, חשוב במיוחד לוודא זאת.

רצף טריטוריאלי

חיוני לוודא שהאדמה נמצאת צמוד ליישוב קיים, במיוחד באזור הצפון שמאופיין בשטחים נרחבים שאינם מיושבים. לא מספיק שהמגרש יהיה בסביבה של יישוב אחר, אלא ממש סמוך אליו כך שבנייה במתחם תיצור רצף טריטוריאלי ליישוב הקיים. צמידות כזאת מעלה מאוד את סיכויי ההפשרה מכיוון שאחד מהעקרונות המנחים במדיניות התכנון בשנים האחרונות דורש להתרכז בעיבוי יישובים קיימים ולא לפזר את הבינוי. לעיקרון הזה יש השפעה מכרעת על מדיניות הפשרת הקרקעות.

תחבורה

חשוב שתהיה נגישות תחבורתית נוחה למתחם. בבוא היום, כשיידונו תוכניות שונות המבקשות להפשיר קרקעות, סביר שתוכניות שיתבססו על תשתית תחבורה קיימת ומספקת – יהיו מהראשונות שיופשרו.

בנוסף, קרבה לצירי תנועה ראשיים, למחלפים מרכזיים ולתחנות רכבת צפויה להעלות מאוד את הביקוש לנכסים באזור לאחר ההפשרה. ביקוש גבוה יעלה את ערך הנדל"ן ובהתאם לכך גם את התשואה של מי שהשקיעו באותן אדמות. באזור הצפון ישנם הבדלים גדולים בנגישות התחבורתית בין אזורים שונים, ולכן חשוב לבחור אזור שנהנה מגישה נוחה וקלה.

תוכנית המתאר

מתוכניות המתאר השונות (ארציות, מחוזיות ומקומיות) ניתן ללמוד על סיכויי ההפשרה של האדמה שמוצעת למכירה. ניתן לצפות בתוכניות באינטרנט ובוועדות התכנון. מהתוכניות תוכלו ללמוד לאיזו מטרה מיועדת הקרקע – אם היא מיועדת לתכנון עתידי, סיכויי ההפשרה גבוהים יותר. אם הקרקע מיועדת לפארק לאומי, שמורת טבע, מסילת רכבת, כביש מתוכנן, מפעל, תשתיות אנרגיה, בסיס צבאי, אתר ארכיאולוגי וכדו' (או גובלת בשטחים המיועדים לכך) – סיכויי ההפשרה אפסיים.

כמו כן, בתמ"א 35 (תוכנית מתאר ארצית) מוגדר יעד האוכלוסייה של כל יישוב. אם היישוב הצמוד מיצה את פוטנציאל הגידול שלו, סביר שלא יופשרו קרקעות נוספות. אם היישוב הצמוד רחוק ממימוש יעד האוכלוסייה שלו – גדל הסיכוי להפשרה.

בעלות

כלל חשוב בקניית אדמה חקלאית הוא בחירת קרקע בבעלות פרטית שרשומה בטאבו. אין טעם כלכלי בקניית אדמה בבעלות המינהל, כי לרוב בעת הפשרת קרקע כזאת תידרשו להחזירה למינהל והיא תוחלף בקרקע חקלאית אחרת. במקרים אחרים יידרש הרוכש בעת הפשרה לשלם למינהל דמי חכירה בשווי הקרקע לאחר השבחתה. כך או כך, מי שתיהנה מפירות ההשבחה היא המדינה ולא אתם. לעומת זאת כשהקרקע בבעלות פרטית הרוכש הוא זה שיהנה מהרווחים בעקבות תהליך ההפשרה.

קבוצת שפע נכסים, המתמחה בהשקעות באדמות חקלאיות זה עשרים שנה, מציעה למכירה קרקעות באזורים שונים, ובהם גם בכפר תבור, הנחשב לאחד היישובים האיכותיים והמבוקשים ביותר בצפון. היישוב הוותיק נמצא בעיצומה של תנופת פיתוח ועדיין שואף להגדיל את מספר תושביו. גם רכבת העמק שנחנכה בשנה האחרונה ועוברת בקרבת היישוב, מעלה את איכות החיים ואת ערך הנדל"ן. כתוצאה מכך כפר תבור הופכת לפוטנציאל נדל"ן רווחי במיוחד.